2018-11-6 08:50 |
Рынок жилья эконом-класса в Самаре переполнен предложениями. Конкурентная борьба между застройщиками обострилась до предела, в ход идут любые средства. Как не стать жертвой черного пиара - в материале «АиФ-Самара».
Несколько микрорайонов предлагают жилье в одном ценовом сегменте. В основном эти квартиры располагаются на городских окраинах, куда большинство самарцев не спешит переезжать, и на то есть целый ряд причин.
Гетто или город-сад?
В семье жителя Самары Олега Савицкого в этом году прибавление – родился второй ребенок, поэтому жить в однокомнатной квартире-студии стало тесно.
«Мы перебрали разные варианты. Самые доступные по цене – это Крутые Ключи и Южный город. В обоих случая отталкивают дорожные многочасовые пробки. Смущает и само место. Куйбышевский район с 60-ых годов был промышленным. Там очень много предприятий. Кто вообще придумал возводить там жилой сектор? Нам сейчас выгоднее сдавать «однушку» и снимать квартиру поближе к центру города», – делится мнением самарец.
Адвокат Петр Колдов поясняет, что внушительная разница стоимости между «первичкой» и «вторичкой», создаёт застройщику дополнительные трудности в продаже готового жилья.
«У людей очень мало наличных денег. Около 30-40% самарцев берут квартиры в ипотеку. Чтобы привлечь ипотечников, у застройщика должны быть нестандартные ходы. Сейчас квартиры с черновой отделкой – это скорее уходящий тренд», – говорит эксперт.
В качестве приемлемой альтернативы он предлагает использовать нестандартные приёмы: «Застройщик мог бы привлечь покупателя просторными парковочными местами, закрепленными за каждой квартирой. Пока такого ни у кого нет, а с парковками в городе везде беда – и в центре, и на окраине».
Агрессивные продажи или «чёрный» пиар?
Директор института национальной экономики СГЭУ Сергей Пичкуров, рассказывает, на что идут застройщики, чтобы поскорее сбыть новые квартиры.
«В основном компании строят не за счёт своих ресурсов, а за счёт средств банка. Если продажи квартир стоят, то нечем отдавать проценты и фирма несёт убытки.
У рынка нет планового показателя. Застройщик возводит дома на свой страх и риск. Жильё у крупных застройщиков, действительно, дешевое. Оно поэтому и стоит так, что есть ряд проблем, которые не выносятся в публичную плоскость. Для покупателя это определённый риск, ведь он не представляет, с какими проблемами столкнется в будущем», - поясняет эксперт.
Перед тем как приобрести квартиру в том или ином месте, человек читает отзывы жильцов социальных сетях. Причём интернет-пользователи могут писать как восторженные посты, так и негативные. Порой в борьбу за клиентов застройщики втягивают и жителей микрорайонов, которые за небольшую плату распространяют слухи о том, как плохо обстоят дела у конкурента и как там некомфортно жить. От действий застройщиков страдают и третьи лица – предприятия, которые находятся в непосредственной близости от микрорайонов эконом-класса и становятся заложниками в маркетинговой войне.
Взять, к примеру, ЖК «Волгарь», их конкурентам, развернувшим агитационную кампанию под девизом «А у нас дышится легче», удалось посеять сомнения в правильности выбора места проживания не только у потенциальных, но и уже действительных жильцов. Городские канализационные системы, нефтепереработка, производство кровельных и теплоизоляционных материалов – предприятия хоть и демонстрирующие открытость и подчиняющиеся природоохранному законодательству, все-таки мало желательные соседи. Не говоря уже о сотне мелких контор по сбору металлолома, автосервисов, покрасочных мастерских, половина из которых вряд ли имеет какую либо форму собственности.
«Жилья эконом-класса на самарском рынке переизбыток. Поэтому я бы не стал доверять в этом плане группам в соцсетях. Если вы покупаете квартиру, надо сначала приехать в этот микрорайон и лично убедится, как там обстоят дела и только потом делать выбор», – говорит экономист.
Покупают, чтобы сберечь накопления
Генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд - Истэйт» Алексей Ульянин пояснил, что за последний год ситуация на рынке жилья в сегменте эконом-класса остаётся напряжённой.
«Накалился внешний экономический фон, который стимулирует спрос. На валютном рынке отражаются колебания, связанные с нестабильной внешней политической ситуацией. Есть ожидания второй волны санкций, которые, безусловно, не самым лучшим образом повлияют на российскую экономику. Непонятно что дальше будет с долларом. Многие для себя выбирают формулу покупки квартиры не как способ улучшить свои жилищные условия, а чтобы сохранить свои накопления. Самарцы живут в ожидании грядущих перемен в экономике. А недвижимость один из способов сохранения денег: не сбережения, не приумножения, а именно сохранения. Сейчас к потребителям, которые рассматривали вопрос приобретения жилья в ипотеку только с позиции наличия предложения от банков низких ставок, добавился ещё и контингент людей, у которых сбережения хранились в долларах. Они вынуждены их либо снять и хранить «под подушкой», либо вкладывать в квартиры», - поясняет эксперт.
По его словам, в этом году спрос на жильё эконом-класса в первом и втором квартале был слабым, но под занавес календарного года начался сезонный рост.
«Застройщики заявляют различные акции, связанные с рассрочкой, с предоставлением подменного жилья, каких не было ещё 1,5-2 года назад, когда застройщики просто продавали квартиры. Сейчас предоставляют любые варианты, только бери. Отдельные застройщики договариваются с банками об привлекательных для покупателя продуктах.
Средняя цена однокомнатной квартиры эконом-класса от 1 млн. В районе 5-ой и 6-ой просеки стоимость квадратного метра эконом-жилья с «черновой» отделкой - 55 тыс. руб. за квадратный метр. В среднем цена «однушки» в черте Самары - от 1 до 1,5 миллионов рублей.
Алексей Ульянин подделся наблюдением о том, что покупатели, которые выбирают для себя недорогое жильё, как правило, не ставят в приоритет экологический фактор. Для них важнее низкая стоимость квадратного метра и получение рассрочки или отсрочки платежа.
«В Самаре с точки зрения экологического благополучия предпочтителен Ленинский район, в отличии, например, от той же Безымянки, и Красноглинский район. Нужно понимать, что если человек хочет жить в экологически чистом районе и в жилье бизнес-класса, то таких предложений в Красноглинском районе не существует. Поэтому возникает внутренний конфликт – либо ты выбираешь бизнес-жильё в центре города, либо покупаешь эконом в экологически благополучном районе, где нет крупных предприятий», - поясняет эксперт.
По данным СОФЖИ по количеству предложений на самарском рынке лидируют 1-комнатные квартиры (854 шт.), далее идут 2-комнатные – 335 шт., и 3-комнатные – 165 шт. Средняя площадь квартир-новостроек составляет 54,42 кв.м., при этом 1-комнатные – 42,88 кв.м., 2-комнатные – 65,02 кв.м., 3-комнатные – 92,62 кв.м.
По результатам проведенного мониторинга средняя удельная цена предложения 1 кв. м общей площади в новостройках г. Самары в августе 2018 года составила 50 886 рублей. При этом наибольшее значение средней удельной цены предложения одного квадратного метра общей площади в новостройках высокой степени готовности у 1-комнатных квартир в Железнодорожном районе Ленинском районе – 61 162 руб., наименьшее у 2-комнатных квартир в Куйбышевском районе – 36 491 рубль.
Наибольшее количество предложений приходится на Октябрьский район – 33,2%. В Самарском районе новостройки к продаже не предлагаются вовсе.
источник »
|
